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开盘去化率创新低 深圳新盘遇冷自救

时间:2018-10-29 08:56:37  来源:  作者:

  近半个小时时间,样板房里人来人往,但仅有一对是真正的看房客户,其他几乎都是身着白衬衫打着领带的中介——这是深圳新盘实地剑兰郡近日的现场。

  金九银十失掉成色,这种现象在10月之后愈发明显。

  深圳中原地产统计数据显示,截至10月21日,深圳共有23个新盘入市,其中住宅推货量4755套,开盘去化率仅约28%。相比今年上半年50%的平均开盘去化率,这个数据几乎“腰斩”。

  据经济观察报不完全统计,近两周开盘的一系列项目,入市当天去化率低于20%的就有5个楼盘。

  不少开发商目前的心态是将推货时间往前安排,并提高渠道佣金,加大折扣。

10月开盘去化率仅约28%

  10月24日下午,深圳罗湖区红桂路实地剑兰郡地下一层营销中心的入口处,一长排座位上依次摆放着中原、链家、美联、乐有家等中介机构的名牌,数十名中介人员或玩手机或聊天,看房客户寥寥无几。

  时钟倒回两周前,这个于9月28日拿到预售证的新盘,在国庆之后首个工作日入市,推出318套建面约68-112平方米的一至二房,整体备案均价约7.1万元/平方米;另外还有一套1238平方米的顶层产品,单价5万元/平方米,总价约6190万元。

  根据深圳中原地产的开盘简报,开盘当天,实地剑兰郡仅销售约15套,去化率4.7%。

  经济观察报记者在项目现场观察到的销控表显示,开盘半个月以来,实地剑兰郡陆续又卖出一些房源。销控表目前呈现的219套房源中,贴上“已售”标签的约140套,剩余未售房源70来套。一位销售人员称,还有部分房源是开发商保留单位。

  在近几年鲜有新盘入市的罗湖区,实地剑兰郡是罕见的纯住宅新盘,周边还分布有罗湖地王万象城商圈,老牌的东门商圈等。项目周边几个二手小区的均价介于4万-6万元/平方米,实地剑兰郡的大部分户型单价在7.5万元/平方米上下,带精装,营销中主推智能家居系统。

  上述中原提供的开盘简报披露,与实地剑兰郡同周开盘的深业泰富广场,主推1460套建面约37-88平方米的一至二房公寓,均价约6.58万元/平方米;另外还有459套办公产品,100套商业。开盘当天到访200人以上,但4个小时的时间累计签约300多套,去化率21%。“我们项目从开盘到现在快一个月,只去化了大概三分之一,情况比我之前预期的差了很多。”一名近期在深圳中心区有新开项目的房企董事长告诉经济观察报,由于限价令,他们项目实际开盘价格也比他预定的下降大概10%。

  在这一轮去化低潮中,热点盘也纷纷“中招”。华侨城香山美墅曾在去年推出四期514套建面约165-203平方米的住宅,彼时均价约8.3万元/平方米,开盘即售罄。10月12日,华侨城香山美墅五期再次“出击”,推售836套125-176平方米三至四房住宅,整体均价约8.28万元/平方米。根据此前前海公证处官微的公告,共有501个购房者参与了摇号。而按照深圳中原地产的开盘数据,开盘当天销售约300套,去化率约35%。

  位于深圳福田豪宅片区香蜜湖的“网红盘”深业中城,开盘当天推出的751套公寓,备案均价11.2万元/平方米,274套办公产品均价7.5万元/平方米,蓄客9天认筹约500批,但开盘当天成交117套,整体去化率约11%。

  深圳中原地产统计数据显示,截至10月21日,深圳共有23个新盘入市,其中住宅推货量4755套,开盘去化率仅约28%。而在9月,入市的新盘仅12个,其中住宅推售了2315套,开盘去化率约44%。

  中原地产代理(深圳)二级市场董事总经理玉家雄说,今年上半年,深圳新盘的平均去化率还维持在50%左右。但到了9、10月份,开盘去化率呈现越走越低的态势。28%的平均开盘去化率,应该是自2015年以来,深圳新房市场的新低。

投资需求下降

  新盘开盘陷入去化低谷,与市场上投资自住需求的变化息息相关。10月以来入市的23个新盘中,产品类型涵盖公寓的有5个楼盘,全部位于南山、福田、罗湖三大片区。

  一名深圳上市房企的营销中心负责人告诉经济观察报,目前深圳中心区市场的大部分新盘都是公寓,公寓的投资属性比较强。由于“731新政”规定新购买的商务公寓限售5年,并打击投资投机行为,现在投资客退场,对公寓这种投资型产品冲击比较大。

  据了解,此前深圳房地产高峰时期的投资客比例达到30%以上。按照玉家雄的统计,截至目前,整个深圳市场的纯投资客占比下降到15%左右。其中,公寓的投资客比例大约20%-30%,住宅产品的投资客比例下降到10%。

  以绿景红树湾壹号为例,这个在10月中旬入市的新盘,首次推出345套83-167平方米2-4房住宅产品,现楼销售,均价将近9万元/平方米。项目设置了验资100万-300万看房的条件,收获471个诚意登记号。按照深圳中原地产的开盘检测数据,开盘当天共去化241套,去化率约70%。这也是最近两周去化率最高的楼盘之一。

  一名接近绿景红树湾的知情人士称,该项目在开盘当天大户型产品基本清完,小户型的走货比较慢。主要原因在于,小户型的成交以投资客偏多,但由于目前深圳市场上投资需求减少,影响了这部分产品的销售。

  “绿景红树湾的成交客群中,自住客的比例将近90%。开盘十来天,截至目前,已经去化近8成。”上述知情人士表示,由于去化结果良好,今年绿景在深圳市场的压力已经不大,不过在其他城市的楼盘销售还是蛮有压力。

  新盘遇冷,加上已经进入第四季度,正在逼使多个开发商寻求应对之策。禾略中国是一家着眼于房地产开发策略及方案研发的公司,其CEO郑永祥告诉经济观察报,之前很多房企咨询的方向都是选择城市和土地投资问题,但这段时间咨询更多的都是市场变化之后同行的做法。

  玉家雄最近观察到的现象是,不少开发商对后市的预判相对比较悲观,所以目前的心态是将推货时间往前安排,并提高渠道佣金,加大折扣。

  从9、10月份的推盘量对比来看,开发商的推货力度正在加强。

  上述深圳上市房企的营销中心负责人透露,最近深圳市场有一个情况越来越明显,几乎80%-90%的新盘都开始启动外围三级代理。

  外围三级代理是指过往主做二手房的中介机构,转向为新盘拓客。与以往二级代理相比,三级代理的佣金介于3%-5%,成本要增加大概5倍。“特别是不好出货的公寓产品,或者原深圳特区外的龙岗一些出货困难的楼盘,都会采用这种方法。”

  据该营销负责人介绍,开发商的营销策略到底是重营销还是重渠道,主要看各自选择。一般来说,如果对时效性要求比较高,需要见到直接效果,80%-90%的开发商会选择渠道。

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